千萬級電梯市場：物業責任擴張，風險同步攀升，誰來為安全買單？

近日，昆明一小區電梯沖頂致人死亡的消息沖上熱搜，責任方成謎，物業再次被推到風口浪尖。作為物業責任清晰的關鍵性證據——電梯維保記錄，成為了物業責任劃清的“救命稻草”。

目前，我國電梯保有量約為1063萬部（數據來源：中物智庫），隨著我國老舊小區改造、加裝電梯的投入力度加大，物業的電梯運維管理工作的不易之處也愈發凸顯。

一則，原裝電梯歷時較久，零配件磨損、設備老化程度加劇，電梯安全隱患正逐年遞增；

二則，老舊小區電梯加裝風險高、難度大，后期維保服務工作量增加，物業運維成本增大。

不過，電梯作為特種設備，其后方保養和管理工作一般會委托給專業維保單位，物業主要承擔著電梯的監督和管理責任，這也引出了我們本次討論的核心問題：

電梯維保不到位，故障/事故發生時，物業的責任該如何定位？

電梯事故不發則已，一發就會引起全體業主甚至社會關注，作為電梯明面上的管理者，物業將會是事發時的第一責任主體（除開因電梯本身質量問題和人為損壞，能夠明確界定非維保問題導致的故障/事故）。

這個時候，維保單位作為電梯的實際運維和管理者反而隱入幕后少被提及，物業公司則需要承受所有因電梯故障/事故而招致的“槍林彈雨”。

如此現狀，物業公司如何才能消除電梯安全隱患，在做好服務的同時，讓企業及企業相關人員免受事故責任的風險？

一、清晰第三方服務條款

電梯故障和事故的避免，重在日常保養，而因為電梯屬于特種設備，其養護和管理往往也由物業交給專業的第三方電梯維保機構和安全檢測機構負責，因此，確保第三方公司按照服務條款合規、達標提供電梯的正常維保服務，是物業方降低事故發生率的首要也是必要途徑。

國家標準，劃定維保執行底線

我國TSG T5002—2017《電梯維護保養規則》中對維保單位的職責、維保計劃與方案的制定、應急措施和救援預案的制定、24小時維保值班電話的設立、故障記錄和維保記錄的建立有著明確要求。

最低應以15日為周期對電梯進行清潔、潤滑、調整和檢查，但實際維保要求應根據電梯的日乘梯人數、使用頻率、業主使用情況、衛生環境等現實需求進行調整，以業主的正常使用體驗為最終服務標準。

維保單位進行月度、季度、年度檢查時，應由對應初級、中級、高級或其他等級檢測人員按標準進行分級檢測，確保檢測結果真實性和權威性，并能夠反推執行過程知否執行到位，不留安全隱患。

執行留痕，找準事故責任主體

身為電梯維保合同的甲方，物業有權獲知電梯維保進度、過程及結果，如：電梯維保過程中產生的水印照片/視頻和文字記錄（維保日志）；對應維保人員信息（工齡、等級、過往維保是否出現重大失誤等）；電梯檢測結果及問題/故障原因分析......

做到作業痕跡清晰、執行過程明了，避免出現維保人員渾水摸魚、替崗頂崗現象，保證電梯養護質量，保障業主電梯使用安全。

如電梯出現故障/事故，可利用清晰的維保日志快速排查故障/事故原因、鎖定責任源頭、找準責任主體，降低物業因維保證據模糊、不充分而陷入推責“旋渦”的風險。

“物聯網”，智能預警安全隱患

近年來因電瓶車進樓道、進電梯而引起的災難事故令人膽寒，物業也因此被卷入輿論中心。

利用“物聯網+維保”智能化管理，建立電梯遠程監視（監管）系統，如出現攜帶電瓶/電瓶車進電梯、乘梯人員突發疾病摔倒昏厥、使用者惡意破壞/污染電梯等異常情況，后臺人員與管理者可同步收到警報通知，及時提供幫助或制止危險行為發生，把電梯監控的“后期排查”功能轉化為“前置預警”，將危險扼殺于搖籃。

同時，物業能通過智能梯控技術提高電梯使用便捷度與舒適度，如有專梯接待、舉辦宴席、運輸大型物件等場景需求，客戶可通過APP/小程序提交電梯使用申請，明確電梯使用時間、事由及載重限制等，由物業審核通過后方可開通電梯專項使用權限，并提前告知建筑內其他人員，避開用梯高峰，合理利用電梯資源。

二、電梯使用環境安全

除專業技術層面的保養和維護，電梯的日常使用也有諸多事項需要注意，確保電梯運行環境適宜。

1.做到無水漬、強排污

以華南地區“回南天”或北方雨雪天為例，如電梯保潔人員在執行任務過程中敷衍了事，導致大堂、走廊、電梯等區域濕滑泥濘，不僅容易加速電梯部件的損壞，出現如電器元件和電路板短路、門鎖和按鈕失效、機械部件銹蝕等故障，還可能導致過往行人摔倒，妨礙正常通行。

如遇夏季洪澇多發時節，還需利用電梯防水檢測裝置，著重注意梯井防水工作，加強排水排污管理。

2.做到無雜物、輕磨損

除液體外，固體垃圾也會加重電梯磨損。乘梯人員攜帶的塑料袋、布條、果核等生活垃圾；業主進駐時的沙石、木棍、水泥等裝修垃圾，一旦掉入縫隙、卡住門槽、落入梯井，極易讓電梯門無法正常開啟和閉合，甚至出現安全事故。

3.做到全方案、有保障

在做好前期維保工作后，如電梯依然因不可控因素發生故障/事故，則需依靠物業與維保團隊共同組成的應急管理團隊，緊急聯系醫療團隊、消防團隊、疏散圍觀群眾等，完善應急管理措施，避免造成二次傷害或擴大影響范圍。

基于此，物業管理者更應創新應用并熟用數智化工具，擁抱新質技術、打造專業團隊、加強監督管理，為業主提供人性化、有質量、更安全的物業服務。

業主服務無小事。電梯維保工作在物業服務過程中并不算亮眼，如不在服務執行之前明確標準細則，不在服務執行過程中嚴格監督維保質量，經年日久如釀成大禍，屆時再來追責，悔之晚矣。