臻量平臺全面公測，揭曉全新商業地產評估模式

突發的疫情沒有影響臻量前進的節奏，歷經五個多月打磨，臻量平臺新一輪品牌升級已全面迭代，目前正面向社會開啟為期兩個月的公開測試，免費使用時間為2022年6月27日至2022年8月31日，依托仲量聯行30余年的房地產評估經驗以及全國280+人的資深評估師團隊數據積累，該平臺將以全面的數據庫和有力的測算體系，幫助精準洞察商業地產評估方向，挖掘市場潛力。

臻量，是仲量聯行評估咨詢部孵化的創業團隊，也是其致力于打造的數字化地產資管平臺，在與評估團隊日常的工作中出現了很多業務痛點，同時也是行業的痛點，因此有了臻量平臺的出現。本次公測主要涉及評估測算、城市圖譜兩大塊內容。

丨評估測算

租期及回收金額折現法（T&R）

在日常商業地產評估工作中，評估師經常需要手動修改模型，特別是套用舊測算模型時需要重新梳理計算公式，不僅費時費力，還容易鏈接出錯導致估值異常。臻量平臺為此推出租期及回收金額折現法（T&R）幫助大家解決這些痛點。

①底稿設置靈活，估值口徑隨時切換

臻量在測算開始前允許用戶對模型的整體假設進行設置，對多種估值口徑和折現時點靈活選擇，自動計算。

②多表組合，自動計算

臻量的T&R評估模型提供了樓層面積統計表、租賃臺賬、還原率和市場租金表，并且內嵌了引用關系和計算公式。結合30余年的評估項目經驗，TR模型盡可能的涵蓋了商業地產評估會遇到的所有情況。

③自動生成物業詳情頁

在每一個測算模型在定稿后，臻量平臺會自動生成物業詳情頁，并且自動進行現金流分析，分樓層的估值統計以及敏感性分析。如項目是綜合體，則支持分業態分析。

④資產包詳情頁監控項目

臻量資產包分析功能為用戶自動生成資產包詳情頁，并且提供了建筑面積、項目狀態、估值、物業數量、評估單價、租金、出租率、還原率8個指標對資產包進行全方位監控。

丨城市圖譜

針對定位到具體城市的商業地產評估時，臻量平臺為了幫助用戶快速了解市場，通過城市圖譜為各種業務場景提供城市分析、項目分析和決策依據。該模塊主要分為寫字樓和購物中心兩個板塊，結合物業租賃信息、客群畫像、居住與基礎設施、交通網絡以及城市宏觀經濟等多維數據。下面以上海市為背景，進行城市圖譜功能的測試。

城市圖譜 - 寫字樓

在寫字樓板塊中，臻量平臺收錄了全國11座城市900+棟超甲級和甲級寫字樓項目。

①寫字樓信息

大家可以通過左側的導航欄按照城市、行政區、寫字樓等級、面積租金、竣工時間、樓層的條件進行篩選。如果已經有一個明確的寫字樓想要查看，也可以直接通過地圖左上角的搜索框進行精確搜索。每一棟寫字樓都可以查詢寫字樓的物業信息，不僅包括寫字樓的建筑面積和竣工時間等基礎信息，同時還可以查詢寫字樓的租金信息。以位于陸家嘴的上海銀行大廈為例，在臻量平臺可以輕松獲取該寫字樓的高區、中區以及低區的租金。未來，臻量平臺還會收錄更多寫字樓，并每季度進行更新，幫助用戶更便捷的實現租金調研。

②租戶情況

值得一提的是，臻量平臺統計了寫字樓內工作人口的行業分布，資產等級以及年齡學歷，用戶在做商業地產評估時可通過平臺非常直觀的看到每一棟寫字樓里的行業聚集，這回答了租戶是誰以及租戶所處行業的問題。此外，平臺還統計了目標寫字樓所在區域內每平方公里寫字樓密度，結合工作人口統計，足以給大家展現更立體的市場情況。

③出租率分析

針對分析師最關心的出租率問題，臻量平臺推出了區域人流可視化功能，通過定義活躍人口和工作人口，可以幫助大家及時了解區域內寫字樓的人群聚集情況。

同時，為了更靈活地滿足大家做商業地產評估調研，臻量平臺提供了三種區域劃定功能。大家可以按照圓形，方形和自定義矩形去自由劃定。除此之外，可以寫字樓為中心按照15分鐘步行等時圈或3公里半徑等距圈進行人流統計。

④配套設施

臻量統計了11座城市8個POI標簽數據：住宅小區、購物中心、餐飲服務、便利店/快遞點、醫療、學校、五星級酒店、地鐵站/公交站，以便解決業主和打工人最關心的生活出行問題。無論你想了解寫字樓的交通便捷度，還是附近商業的活躍度，在地圖上全部可視化展示出來，一目了然。

城市圖譜 - 購物中心

在購物中心板塊中，臻量平臺收錄了全國17座城市5000+優質購物中心項目。具體操作方式與寫字樓一致。下面重點介紹一下購物中心板塊的特別之處。

①業態分布

臻量數據團隊統計了在庫的5000+購物中心的業態，不但可以看到購物中心整體業態統計，同時還支持分層查看，方便用戶精準分析各業態分布情況。以上海市靜安區興業太古匯為例，零售類門店占比達58%。餐飲主要集中在3樓和地下層。

②消費者喜好

在做商業地產評估時，用戶較為關心購物中心的輻射范圍有多大，消費者都在哪兒？對此臻量的數據團隊和研究團隊通過分析活躍客流和居住客流并且結合了OD數據分析出了購物中心的輻射范圍。以興業太古匯為例，在輻射范圍信息里，臻量為大家統計了消費者的TOP5所在地，他們分別是太古匯的上班族、國際麗都城居民、中凱城市之光居民、靜安華庭居民和新福康里居民。通過在原有的圖層上再加一層15分鐘步行等時圈和居住客流熱力圖。平臺發現居住人口的聚集和TOP5消費者所在地完全吻合，同時還可以看到等時圈內其他小區的居住人口聚集情況。

當然，臻量平臺的精彩之處還有許多等待挖掘，它不僅可以幫助投資者和用戶精準的獲取商業地產評估分析，還可以從行業發展、政策解讀和市場趨勢等領域提出觀點，力求為從業人員提供最前沿的市場洞察。