碧桂園服務市值超越碧桂園，是轉型成功了嗎？

碧桂園旗下物業上市公司碧桂園服務市值一度超越公司另一上市實體碧桂園。領先同行的業務水平和行業布局背后，碧桂園服務大手筆的收購擴張也不容忽視。

8月中旬，碧桂園服務（06098.HK）市值一度站上2000億港元，超越了曾經的母公司碧桂園（02007.HK）。截至8月17日，二者市值均為1900億港元上下。

不過市場給二者的估值可謂天壤之別。目前物業服務為主業的碧桂園服務市盈率近60倍，而房地產開發龍頭碧桂園的市盈率不到5倍——可見二者盡管相像，但物業服務公司則是更受資本青睞的寵兒。

本文BT財經將從碧桂園服務的誕生說起，與你一起梳理幾個問題——

• 碧桂園服務和碧桂園有什么區別？

• 碧桂園服務為何能穩坐港股物業頭把交椅？背后有何隱憂？

• 龍頭房企紛紛入局物業，誰成功了？誰失敗了？

碧桂園服務的誕生，非常特別。

2018年，碧桂園服務在A股上市未果后，轉赴港股。當年3月，碧桂園正式公告分拆旗下物業管理服務公司碧桂園服務，以介紹方式在港上市——這一方式有別于IPO，不涉及到發行新股和募資。

也就是說，碧桂園在當時被一分為二，老股東將同時擁有碧桂園和碧桂園服務的股票。

拆分后的碧桂園服務成為一家主營為物業管理服務、社區增值服務、協銷服務、其他業務的獨立公司，目前其與碧桂園的實控人均為楊惠妍。

雖然沒有IPO融資，但碧桂園服務在獨立后也不斷大手筆吸金。據澎湃新聞報道，2021年5月，碧桂園服務在股價走高之際加緊在資本市場“圈錢”，一天公布了155億港元的融資計劃，而此前一年該公司已經通過配股或發行可轉股債券募資超百億港元。

大手筆募資，碧桂園服務底氣十足——公司股價從2018年上市之初的8港元一路上揚至如今的60港元，甚至還一度摸高至85港元，最大漲幅超過1000%。雖然碧桂園服務的年營收在150億元左右，遠不及碧桂園的超4600億元，但市盈率卻遠高于后者，造就了兩家公司市值比肩、恰如雙子星在資本市場閃耀的局面。

“雙子星”是否存在太過緊密的依存關系？據樂居財經梳理，2019年碧桂園服務的收入有六成來自物業管理服務，而這六成的收入里又有74.8%來自碧桂園集團開發的物業——這樣算下來，碧桂園服務至少有約45%來自關聯方。不過另一方面，碧桂園服務對關聯方的依賴也正在下降。

碧桂園服務“含著金湯匙出生”，其市值也一直領跑港市物業股，背后的支撐與其大手筆擴張有關。

名為“巨潮商業評論”的自媒體平臺指出，物業服務行業奉行“規模制勝”的理念，需要用不斷擴大的規模來驅動增長。從這一點來看，碧桂園服務是擴張主義的踐行者。

2021年初，碧桂園服務大手筆作價48.47億元受讓中型房企藍光發展（600466.SH）旗下藍光嘉寶服務（02606.HK），后者也是一家分拆上市的物業公司。再往前看，據華爾街見聞，碧桂園服務還曾收購港聯不動產、嘉凱城物業和北京盛世物業等第三方物企，另外還布局收購了電梯廣告公司、環衛公司。

樂居財經文章分析指出，2019年底碧桂園服務的無形資產同比增長133.82%，而加速并購、無形資產大增將帶來商譽高企——這宜從兩方面認知解讀，并購過程產生商譽是正常現象，但溢價過高無疑將會帶來更大的商譽減值風險進而沖擊業績表現。

可能對碧桂園服務造成沖擊的還有突發事件。2021年7月，有消息稱華南碧桂園員工作業時不幸溺亡于儲水池中，但物業未及時公布引發業主抗議。隨后，碧桂園服務才公告回應了此事。觀察者網文章認為，此事暴露了碧桂園服務擴張和服務之間的平衡難題。物業公司想要走得遠，首先需要走得穩。

當下來看，碧桂園服務和碧桂園二者依然是資本市場閃耀的雙子星，前者領軍物業股，后者在房地產市場披荊斬棘。不過盡管房地產公司分拆獨立物業服務是趨勢，但并非所有的房企在這條路上都走得順利。

除了碧桂園，較為穩健的樣本還有萬科旗下的萬科物業，目前該公司已經改名為“萬物云”，稱從單純的物業公司轉型發展為科技服務公司，以萬科物業（住宅空間）、萬物梁行（商企空間）、萬物云城（城市空間）等多個子品牌在各細分領域探索，加上背后的萬科地產“三道紅線”全綠無虞，有望向上市穩步邁進。

恒大物業（06666.HK）可能將成為恒大集團自救的資金來源。該公司已經于香港上市，目前市值僅次于碧桂園服務位列港市物業股第二梯隊，前不久的8月10日晚間中國恒大（03333.HK）公告稱有意出售恒大汽車、恒大物業在內的資產，被市場解讀為變賣資產自救。消息釋出后，恒大物業股價明顯反彈，也體現出市場對這一部分物業資產的肯定。

而SOHO中國（00410.HK）在媒體報道中成為了黯然失意的樣本，公司專注運營商業地產項目后，2020全年租金收入同比下滑16.1%，核心寫字樓項目出租率在疫情影響下下滑到低位。

不過各大房地產龍頭紛紛入場物業領域競爭的大戲才剛剛唱響，碧桂園雙子星還能一直閃耀嗎？會否有哪家公司以黑馬之姿出現？BT財經將與你繼續緊跟市場觀察。