酒店，城市更新的“一劑良藥”！

編者按：本文來自微信公眾號“空間秘探”（ID:MESPACE007），作者：雷布同，36氪經授權發布。

提到城市更新，就不得不提上海，1992年就開始城市更新的上海，近兩年更是迎來了城市更新最高潮。近日，太古地產宣布與上海靜安置業合資成立管理公司，以管理合作形式參與張園保護性征收的城市更新項目，旨在將張園重新定位發展為集“商、旅、文”為一體的城市級地標性區域。其中，除文化場所、高端辦公等業態之外，還包括建設精品酒店。有意思的是，酒店正成為城市更新越來越重要的承載項目，不僅是上海，在全國多個城市更新項目中，酒店項目頻頻出現。告別了大拆大建的城市更新，為什么會將酒店作為煥新之路上的必選項之一，本文略作探討。

上海城市更新進入高光時刻

被譽為“海上第一名園”的張園，有著不少獨特的上海城市記憶片段，如亮起了上海第一盞電燈，上演了上海第一場話劇，開辦了上海第一個室外照相館等。此外，張園還擁有28種不同風格的石庫門里弄建筑，是靜安乃至上海的一張歷史建筑名片。在這樣一個歷史底蘊濃厚、建筑風貌豐富的區域中，太古與靜安置業聯手打造的這家精品酒店，足以令人期待。

不過，這只是今年以來上海在城市更新發展中的一個小插曲。6月，規模800億元的城市更新基金的成立，讓上海城市更新進入了高光時刻。

這個由國企上海地產集團主導，招商蛇口、中交集團、萬科集團、國壽投資、保利發展、中國太保以及中保投資等國資背景的房企和保險資金共同參與的基金，是目前全國落地規模最大的城市更新基金，未來將全部投放到上海中心城區的舊區改造和城市更新項目。

不僅如此，私募資本和城市再開發運營商也相繼進場。6月底，華平投資與錦和集團成立合資公司，錦和資管。這一合作，被業界視為上海城市更新基金的縮小版，不同的是，錦和資管更傾向于市中心的歷史商業設施。

為什么上海城市更新能夠吸引到如此多的險資、房企以及私募資本巨頭的參與？原因有二，一方面，這些企業看重城市更新項目改造后的新業態，由此切入新的發展賽道，如文商旅等新興熱門消費賽道；另一方面，房企可以通過城市更新參與核心區域的項目建設，性價比較高，因為在核心區域通過招掛拍的形式獲得土地成本高企。據統計，2020年TOP30房企幾乎全線補倉上海。

實際上，上海的城市更新早在1992年就開始了。從最初的危房棚改拆遷到現如今的堅持“留改拆并舉，以保留保護為主”，政策逐步完善的同時，上海城市更新的發展模式也趨向成熟，其中涌現出不少讓人眼前一亮的城市更新案例。

誕生于1990年代的上海城市地標新天地，現在已經被視為上海從“城市重建”到“城市更新”的標志。看似被煙火侵蝕了的蒼老石庫門建筑，擺脫成片拆除的厄運。據了解，當時這些石庫門老房子總共拆下14萬塊舊磚。拆建之前，設計團隊對每塊磚都標注了英文字母，拆下后按照字母順序排列堆放，打磨干凈作為建筑材料再使用。所以，雖然現在新天地80%的房子是經過重建的，但是韻味猶存，且與內里的各種新潮生活方式相輔相成。

由煙草公司的機修倉庫改造而成的綠之丘，則是上海城市更新的另一種范本。這個距離江岸不到10米的巨大建筑，既無建筑特色，也無文物價值，原本應予以拆除。但是通過“削減”，這個巨型建筑一改往日的壓迫感，而是形成了層層跌落的景觀平臺，最終打造成了一個近5層樓高的空中花園。綠之丘的建設，在機修倉庫這個城市舊有肌理之上，宛若底片疊底片，每一層都有痕跡，但新的一片卻又如此不同。

作為上海永不拓寬的64條馬路之一，愚園路另辟蹊徑，選擇了微更新。集中了108幢小洋房、60幢歷史建筑和11處文保單位，愚園路并沒有高高在上，而是通過不斷地微更新，將故事商店、城市藝術生活季等文化內容、空間載體等引進社區。例如原原長寧區江蘇路郵局物流中心被改造為文創商店“愚園百貨公司”，而上述文旅資源也通過名人墻的形式，更好地展示，強化這條百年老街的文商旅體驗。

酒店，上海城市更新中的“微地標”

為了不斷充實城市更新的內涵，通過精心擇取的商業業態被一一放入，酒店幾乎成為了一個必選項。以上海城市更新基金的主體上海地產集團為例，通過股權劃轉，目前已持有錦江國際19%的股權。在業內人士看來，借助錦江國際的力量，便于上海地產集團在城市更新項目中更好地開展酒店業務，而錦江國際也將從中獲得在上海核心區的更多發展機會，可謂雙贏。

業態、盈利以及規模拓展之外，酒店于城市更新還有更深層次的意義，成為城市中可感知的“微地標”。隨著城市多元化的發展，地標也一改往日的龐然大物，而是分化成許許多多小而美的微地標，酒店就是其中之一。這些分布在城市的各個角落且頗具格調的微地標，在各類社交媒體構成的非主流傳播體系中，以圖片和短視頻等話語散發著城市的引力。在上海，這類讓歷史遺存建筑中在新的時代產生內源性動力的酒店，不在少數。

01 康路100弄&上海隱居繁華·武康路公館（1918年&2019年）

始建于1918年的武康路 100 弄兩座英式鄉村風格建筑，曾是民國時期，美國石油公司的高管公寓，后來成了著名學者王元化的居所。經過3年的修繕，武康路100弄以“酒店”的身份重新示人，這就是上海隱居繁華·武康路公館。

這兩座英式建筑，經過了設計團隊的修繕后，再現了上海海派文化洋房花園的魅力。而隱居對其進行的改變，勾起了城市旅行者對這座洋房的探索欲望。無論是室內的浮雕墻面與服役多年的老樓梯，成功營造了不曾過時的優雅感。其中不用上海話標記的房間號，以及為復古又好看的海派家具，這些細節都凸顯出隱居的小心思，以及為創造一個老上海的時代縮影付出的努力。

02 上海總商會大樓&上海寶格麗酒店(1916年&2018年)

遵循了一直以來的選址主張，寶格麗酒店不僅考慮所在地的商業發展，更看中當地的歷史、藝術以及人文。2018年開業的上海寶格麗酒店，也不例外。這家酒店由兩棟建筑組成，其一是建于1916年的歷史建筑上海總商會，其二是極具現代視覺的48層寶格麗大樓。

經過長達7年的修繕，上海總商會從悠悠歷史中華麗轉身，融入了來自意大利的古典主義風格裝修。在對這個歷史建筑的翻新整修中，設計團隊遵從了歷史照片和圖紙，不僅恢復了南入口上的山墻和精美雕花，連煙道通風口都在大樓頂部得到了還原，建筑里的歷史細節都得到了妥帖的處理。同時，寶格麗酒店的意式奢華的風格表達，清晰獨立地呈現在寶格麗大樓。

03 上海建業里&上海建業里嘉佩樂(1930年&2017年)

上海建業里嘉佩樂所在的石庫門建筑群建業里始建于20世紀30年代，當時由法國房地產公司 Foncière et Immobilière de Chine 建造。酒店共計55個別墅，縱橫交錯地分布在布滿厚實石門的小巷。

在酒店的空間中，既有傳統樣式的端景柜和竹木結構的壁柜，花園里的小藤椅和紅木門上的銅把手等典型上海民居符號；也有整體色調以沙發的淡孔雀藍為主的軟裝配飾，再現淡孔雀藍這個海派歷史中一度流行的顏色。酒店中圓形設計的酒吧，讓舊上海的百樂門場景在嘉佩樂完美再現。被叫做“文旅官”的服務生和富有回憶的代步工具黃包車，輕而易舉地將人們帶入20世紀30年代獨特的社區生活氛圍中。

拒絕粗陋，酒店還原歷史的另一種姿態

實際上，不止是上海。其他城市的酒店，也在尊重城市中歷史建筑的前提下，通過恰到好處的建造及精確的細節表達，讓建筑與城市、時代重新相連。

01 北京念念行旅，由曬圖廠改造而來

在成為念念行旅之前，這座藏身北京香餌胡同的歷史建筑曾是一家曬圖廠。念念行旅，是城市空間內容服務商共享際與圖書館春風習習共同孵化新的酒店品牌。這家老胡同里的酒店，被設計者有意識地保留了原有建筑的一些元素，比如遍身滄桑的磚瓦，以及帶著歲月“傷痕”的老房梁。

有意思的是，這家酒店中不設電視，但是每間房提供三本雜志，住客在預定房間時可以選擇雜志主題。酒店提供的洗漱包也自帶書香氣息，書簽般的標簽上寫有“物品的壽命盡頭，才正是我們的開始”。有人說，從繁忙的胡同進入念念行旅，就像完成了一個隱世的儀式。從曬圖到閱讀，書屋的存在讓酒店完成了一場跨越時空的文化傳承。

02 成都博舍，以百年筆帖閣為街

位于成都遠洋太古里的博舍酒店，是太古地產旗下的酒店品牌The House Collective旗下的第三家。博舍毗鄰“成都遠洋太古里”和千年古剎大慈寺，“博”字，意在與古大慈寺弘大佛法相呼應，相傳酒店所在地最初是為各地僧人學者聚居修讀佛學的簡單房舍。

酒店所處的「筆帖式街81號院」曾為清代從事滿漢雙語翻譯的機構，入口為一處保存完好的川西民居庭院，步入其中，如同進了晚清的大戶人家。這處庭院整體運用青磚修建，在后期改建中也融入民國建筑中西結合的風格，現如今已成為了酒店博物館與美術館，門扉開合之際，流露出博舍古典悠長的韻味。

03 夕上·虎跑1934酒店，神父的避暑山莊

很清晰，夕上·虎跑1934酒店的故事始于1934年，當時，杭州天主堂神父購地建造了一座夏日避暑的別墅，背倚群山、遠眺錢塘、毗鄰虎跑。2020年，經過了4年的修繕改造，夕上·虎跑1934酒店，將往昔故事嵌入空間之中，在兩幢磚木結構建筑組成的別墅群中，重新演繹新與舊的疊合。

未曾變動的建筑原始結構之下，設計團隊只對青磚部分進行了清理修補，暗紅色的木格窗欞整齊地嵌在其中。酒店之內，仿稻草漆、江南風格的黑色大漆以及來自世界各地的老物件等，與建筑上的時間痕跡對話。有所取舍的修補舍棄，而不是隨潮流而變，也反映出酒店對于潮流的思考，即潮流會變，經典才不會過時。

盡管這些描述不能讓人對上述酒店有詳盡的了解，但是可以看得出，這些酒店并不踟躕于“整舊如舊”的教條，而是將歷史化為記憶捕獲及包容，并以當下的視角觀察、理解和表現過去乃至未來。畢竟城市更新下的歷史建筑不應該只停留在永恒不變的外觀，更應該融入城市，不斷地被加入這座城市的文化與煙火氣，然后上演城市的歷史、人文、故事的新故事。

10萬億城市更新，酒店如何掘金？

酒店所處的城市更新市場究竟有多大？據“舊改之王”佳兆業今年發布的《2021年全國城市更新政策行業報告》顯示，按每年2%的城市更新速率計算，城市更新迎來10萬億元級市場。

從頂層設計到各地對城市更新的推進力度來看，10萬億級的市場規模所言不虛。

頂層設計層面，“十四五”規劃明確提出實施城市更新行動，城市更新也首次寫入政府工作報告中。城市層面，廣州開始針對城市更新進行立法，將成為繼深圳之后的第二個具有城市更新條例的城市，川渝城市群以“城市體檢”推動城更進程，上海“十四五”期間拆除重建面積可達280萬平方米等。

作為城市更新之下商業業態中的重要一環，酒店如何掘金這個10萬億級市場？空間秘探結合亞洲旅宿大數據研究院相關報告，認為以下3條法則有助于酒店更好地助力城市實現有機更新。

01 城市選址的再定義法則

在城市更新的浪潮下，酒店如何選址？無論是城市的判定或是區域的擇取，酒店的選址判斷標準都需要做出調整。

其一是城市層面的判定，有的放矢。不同城市群的城市更新內容因地區問題的不同，存在差異性。如長三角注重城市內涵的更新、京津冀偏向歷史文化資源的存續利用、珠三角更強調對舊城、舊村、舊廠的整體改造。因此酒店要根據自己擅長的板塊，選擇合適的城市。反之，即便是家底厚實的房企也有折戟的先例發生。

其二是區域層面的擇取，量力而行。城市更新所釋放的存量改造區域，大多是城市的核心區，也是酒店選址的上乘之選。但是，這些核心區域，帶來更多市場機遇的同時，也帶來了更激烈的市場競爭。因此，酒店在乘上城市更新的東風之前，需要衡量自身是否有足夠的競爭力，與該區域現有的酒店競爭并贏得更大的市場空間。

02 區域美學的再締造法則

酒店通過空間設計讓歷史建筑煥然一新，自是不用多說。但是在城市更新之下，酒店的任務不僅是提升空間質感，更重要的是承擔起城市微地標的重要角色，通過發起各類文化事件，來構建區域內的新生活美學。

“出身”背景為城市更新的無錫萬達頤華酒店，通過打造WanVita-Cafe & Lounge24H復合咖啡空間，為所在區域的生活美學增添了新的內容。一位住在酒店周邊的女士，每天都到WanVita-Cafe & Lounge點一杯張志偉（WanVita咖啡師）的手沖咖啡，90多塊錢一杯，日日如此。同樣的場景也發生在愚園路，坐在咖啡店中的人，老少皆有。

當然，生活美學內容的創造，不一定需要酒店親力親為。在由北京城市賓館改造而成的CHAO酒店中，CHAO負責提供一處藝術中心，并吸引到調性相投的品牌方，共同為住客上演一場Live Show、一場電影、一場畫展等。例如，剛結束的龍舌蘭酒品鑒活動，就是由CHAO Clubhouse與墨西哥文化使館以及卵石庭院餐廳攜手打造的。

03 商業勢能的再生法則

因為歷史建筑大多有不同的局限，如出于建筑保護的目的，對酒店提供服務的限定，亦或是面積有限的空間，不能滿足酒店多業態發展的需求。因此，酒店需要不斷嘗試各種可能，實現商業勢能的再生。

餐飲收入，是不少由歷史建筑更新而來的酒店著重發力的板塊之一。上海建業里嘉佩樂酒店，只有一間餐廳，但是這家名為le Comptoir de Pierre Gagnaire的餐廳, 是擁有17顆米其林星星的法國大廚Pierre Gagnaire 在中國的第一家同名餐廳。經典的法風餐廳，以及建業里這個由法國人建設的石庫門建筑，疊加之后為酒店帶來不可限量的商業價值。在小紅書上，一些曾在這家餐廳消費的客人表示，經典巴黎人的用餐體驗，以及30年代摩登復古的用餐環境，足以讓人心動并買單。

未來的城市更新定然會告別以往拆除重建的舊模式，城市的文化、肌理、歷史將會得以保留。而酒店如何發展成為“微地標”，甚至帶動整個區域乃至城市的發展，這3個法則之外，將會有更多的方法論涌現并奏效。正如土耳其詩人納喬姆•希克梅曾說，“人的一生中有兩樣東西是永遠不可忘卻的，這就是母親的面孔和城市的面貌”，無論過程何等艱辛，希望這些由城市更新而生的酒店都能成為城市面貌中的重要組成，光彩熠熠。